Contul meu
Bună dimineața,
Mă numesc R.O.
Dispun, prin “generozitatea” băncii, de ~ 60000 EUR și m ar tenta să cumpăr un imobil executat silit și redus cu 25% din valoarea estimata in 2016. (Scopul distracției este să l revând ulterior la prețul pieței)În afară de clasicele :
Imobilul este liber, fără datorii și pretenții de contestare a executării, ce ar trebui să mai am in vedere ?Mulțumesc anticipat.
Ps. Sunt conștient că executorii au proprii agenți imobiliari abonați la chilipiruri, dar poate scăpa o proprietate și la mine.
Am pus acest mail pentru că e vorba de o sumă destul de mare și poate omul chiar are nevoie de un sfat rapid
DAR!
Serios, când îmi mai trimiteți mailuri în care vreți să vă ajut cu ceva de publicat, AVEȚI MĂCAR BUNUL SIMȚ de a vă dezvolta ideea. Nu îmi arunca 3 rânduri, lasă, că dezvoltă Arhi. Nu îmi trimite rugămintea de a-ți publica anunțul de vânzare a mșinii și nu ai nici măcar bunul simț de a include în mail ce ai nevoie, ci îmi lași un link de olx, să îmi iau eu de acolo text și poze. Nu îmi cere să scriu ceva pe un anume subiect, iar contribuția ta să fie Păi eu ți-am zis ideea, e suficient, acum tu mai trebuie doar să o dezvolți.
Pentru că eu o să o trec la capitolul nesimțire și, pur și simplu, nu o să vă ajut.
Daca va place ce scriem, daca va place cum scriem, daca stiti ca am ramas din ce in ce mai putini oameni verticali si cu coloana, puteti sustine munca noastra.
Pe scurt
NOU
‘tu-va-n gura de chiaburi. Dușmani de clasa. Auzi la el… 60k si altu n-are de-o bere
NOU
Ana Pauker și cu Dej bagă spaima în burgheji
NOU
Pai nici asta nu-i are, ca nu-s ai lui, sunt ai bancii.
NOU
Omul probabil a scris crezand ca a scris unui site specializat si o sa prineasca doua-trei raspunsuri.
Cel mai bun raspuns pentru el este “da, daca ai balcon unde sa pui varza”.
NOU
Si eu caut de vreo 2-3 luni un apartament executat silit pe care ulterior sa-l inchiriez si de-a lungul cautarii mele am strans urmatoarele informatii:
– din cate stiu eu nu prea mai exista “abonati la chilipiruri” pentru ca toate executarile silite sunt postate pe siteul registru.uniuneaexecutorilor.ro. cine e cu adevarat interesat urmareste siteul asta si scaneaza fiecare oferta 🙂
– executorii lucreaza cu diferiti evaluatori iar preturile difera si de ce accepta banca (probabil in functie de ce suma are de recuperat). ORICUM preturile sunt sub cele de pe piata.
– apartamentele bune (si aici ma ofer in special la pozitie) nu ajung la a doua licitatie pentru ca asa cum am zis la punctul anterior preturile sunt deja sub pretul pietei.
– la majoritatea apartamentele reduse cu 25% poti sublicita daca te mai duci cu cineva la licitatie (adica sa fie 2 licitatori, dar niciunul sa nu ofere pretul de pornire)
– foarte multi urmaresc siteul executari.com – GRESIT. nu sunt postate toate ofertele si nu iti ofera ce stii ce date in plus astfel incat sa merita sa le platesti abonamentul.
Dezavantaje:
– foarte putine le poti viziona, deci sa te astepti sa fie nevoie de o renovare completa.
– majoritatea sunt inca locuite iar evacuarea se face de noul proprietar
Eu am participat pana acum la 3 licitatii, la toate s-a licitat peste cat eram eu dispus sa dau. In minte mi-a ramas primul apartament. 2 camere, pret pornire 18k (pret redus cu 25%) s-a vandut cu 30k. La prima licitatie unde pretul de pornire a fost 24k nu s-a prezentat nimeni. 🙂
Parerea mea e ca trebuie sa ai niste abilitati de socializare. Sa vorbesti cu administratorul de bloc, cu vecini etc.. Gasisem niste apartamente la parter in zona foarte buna la pret chiar ok.. ca dupa niste “investigatii” sa aflu ca parterul e inundabil la fiecare ploaie mai serioasa.
NOU
” majoritatea sunt inca locuite iar evacuarea se face de noul proprietar”
Am avut niste prieteni care au trebuit sa faca evacuarea dupa ce au cumparat apartamentul de la evacuati. Cu contractul de VC in mana a durat vreo 2.5 ani pana au reusit sa-i evacueze si dupa ce i-au evacuat au mai stat vreo 5-6 luni in fata blocului in masina facand circ de fiecare data cand se intalneau cu astia care au cumparat.
Deci, grija mare la astea.
NOU
da nu gaseau o ceafa lata, ca, se rezolva cu 500E si rapid
NOU
@Gogu daca cumperi un apartament executat silit si vechii proprietari nu vor sa il paraseasca, ai nevoie de 2-4 saptamani pentru ca un exectuor sa ii evacuze. Exceptie perioada 1 decembrie – 1 martie cand nu se fac evacuari din cauza protectiei sociale (e frig afara gen).
Nu cred ca prietenii tai au cumparat un bun executat silit pentru ca la acestea nu se mai poate contesta in instanta vanzarea lor..
NOU
@Pancu
Ei au cumparat un apartament de la unii care au bagat divort in alea 30 de zile in care trebuiau sa paraseasca apartamentul si n-au mai parasit nimic. Cumparatorii i-au dat in judecata si toata tevatura pana i-au scos pe-aia din casa a durat cat am zis.
E usor sa-ti dai cu parerea de cefe-late cand esti anonim pe net. Cand trebuie sa faci treaba legal ca sa te poti muta in casa nu e ca-n filmele cu ninja.
NOU
@Pancu
1.Preturile licitate cum evoluau ? 500-1000-5000 ?
2.10% din pret, taxa de participare sau avans, in cat timp i ai recuperat de la incheierea licitatiei ?
3.Ai pastrat legatura cu vreun castigator de licitatie ? Ca sa stii cum au decurs lucrurile ulterior . Din ce am citit, exista rare cazuri cand licitatorii cu oferta cea mai buna nu pot achita in 30 de zile suma integrala si imobilul se scoate iar la licitatie.
NOU
La o asemenea formulare as raspunde : iti dau un sfat , faci cum crezi.
NOU
Nu mai bine baga 10,000 in niste sere si culturi hidroponice de canabis? Ce sa mai astepte sa-si revina piata, cand piata de iarba este eterna. Te duci in satele alea de sasi plecati, nici capul nu te doare…
NOU
Amin. Productie buna…adaugi plus valoare muncii depuse si produsului pe care il produci…profit bun…
Piata de desfacere e mai greu de inteles si navigat…in rest marfa buna
NOU
iti blochezi banii aiurea.
daca vrei neaparat in domeniul asta, cauta terenuri la limita localitatilor in zone in care s-au apucat sa isi faca lumea case. inca se pot gasi afaceri bune, numai ca ai de sapat.
NOU
Terenurile se vand mai greu, din pmdv.
Preturile cresc mult doar cand se trag utilitati in zona, sau se pune asfalt, sau se cumpara suprafete mari pentru proiecte industriale sau rezidentiale.
NOU
Pai cel mai important, incepi cu blocul si vezi in ce situatie se afla, este cu risc sau nu. Apoi, dai o tura pe acolo, si vezi la ce etaj este, cum este pozitionat, eventual socializezi putin si afli chestii legate de scara sau de bloc(gen restantieri, probleme cu tevi, schimbate una alta), asta e the easy part. Dupa ce ai toate informatiile, urmeaza partea mai dificila si anume:
1.Trebuie sa fi foarte sigur, ca imobilul, care il vei licita, nu este prin mai multe litigii sau mai face parte dintr-un sechestru asigurator pus de niste institutii ale statului. O parte din aceste informatii, le vei afla din prezentarea licitatiei, cine sunt principalii creditori, care au de recuperat, partea cu sechestru, este un pic mai complicata in sensul, ca implica niste cautari mai ample atat pe net, cat si pe la ANAF, aici un avocat specializat iti poate fi de mare folos, deci fi pregatit ca niste costuri vor mai aparea.
2.Licitatia in sine, este importanta in sensul, ca trebuie sa fi pe faza sa urmaresti pe registru.uniuneaexecutorilor.ro sau pe la diverse birouri de executare silita asta odata, doi, daca ai noroc si doar tu sti, poti gasi cativa prieteni, mergeti la licitatie si aia e, dar lucrul asta devine din ce in ce mai rar.
3.Putine apartamente sunt disponbili spre vizionare, deci fi pregatit sa bagi bani in el indiferent de ce vezi prin poze.
4.Evacuarea, se face de catre noul proprietar(mi se pare o idiotenie), asa ca ori te judeci putin, ori le dai o suma de bani, faceti o hartie si aia e, indiferent, va mai costa timp si bani.
Inainte de a incepe sa faci toata asta recomand, un calcul, cu cat te-ar duce, complet, ca sa ai apartamentul, cu tot, renovare, cheltuieli administrative plus valoarea de licitatie pentru siguranta pune o eroare de calcul de plus minus 10 procente si vei afla concret pe unde te afli. Sunt multe chilipiluri, daca este sa te uiti pe site-urile astea, dar daca incepi si calculezi cam cat ajungi sa dai, realizezi ca intr-un final este o loterie, dat fiind faptul ca dupa ce-l cumperi vrei sa-l vinzi, daca vrei sa-l inchiriezi, cumva iti mai limitezi din posibilele pierderi, dar si asa, chestia asta renteaza, daca ai cumva banii cash, sau o mare parte din suma, pentru ca iese banca din ecuatie. In rest ce sa zic spor la vanat!
NOU
Altii cauta un apartament sa nu mai stea in chirie si voi faceti specula! Rusine!
NOU
De ce, cumpara pe banii tai? Are lumea din jurul tau vreo datorie fata de tine sa iti asigure statutul de proprietar?
NOU
Nu, dar proprietarii care tin la pret, impreuna cu cei care cumpara doar sa inchirieze si cei care cumpara ieftin si vand scump duc la formarea unei noi bule. Care nu face bine nimanui.
NOU
Dar cum ar fi sa pui mana sa muncesti, sa te disciplinezi financiar, sa te dezvolti profesional (atat cat se poate) ca sa treci de la statul de chirias la cel de proprietar? Ca preturile tot cresc, de la an la an, dupa cum bine vezi, si sa ingrasi portofelul altor proprietari, luna de luna, parca nu pica bine, nu? Hai, un 5% avans pentru Prima Casa e pentru orice amarastean.
NOU
Cum e sa suni la un apartament de 2 camere pe care se cere 60.000 E, cu anunt pus de cateva zile si sa iti spuna ca s-a dat, ca la pretul asta se dau repede si ca mai sunt disponibile de 70 – 75.000 ? Nu te iau toti dracii? Nu e vorba de strans bani, primul job l-am avut la 16 ani si lucrez in programare de 5 ani. E vorba de cresterea pretului peste o limita pe care eu o consider de bun simt. Si atunci ma revolt si imi vine sa le dau o ranga in dinti tuturor astora care cresc pretul nejustificat.
NOU
Bula o fac bancile si statul cu prima casa. Da e ok, urca ROBOR-ul unde ii e locul si isi mai iau muie o tura de fraieri, ca episodul 2008-9-etc nu a fost suficient.
NOU
tu cine pula lu stefan cel mare esti si de unde pula trolilor imobiliari ai aparut?
NOU
Zarax ți-ar conveni să primești salariul după bunul simț al patronului și nu după prețul pieței? fac pariu că nu.
NOU
Nici nu stiu daca sa te iau in serios sau nu … zici ca lucrezi in programare de 5 ani. Si eu, de 20 de ani: programez alarma de la ceas …
1) este o investitie financiara, nu o specula; iti asumi un risc, certitudinea o reprezinta ca va trebui sa platesti ~4% dobanda bancii, dar nu ai garantia ca vei vinde apartamentul in profit; orele de cautare, vizitare apartamente, citit legi, platit comisioane, etc – le iei in considerare?
2) ce te impiedica sa participi si tu la licitatie pentru un apartament executat silit? Lenea mare frate, tu vrei defapt sa te alerge lumea cu apartamente pe 20’000 de euro si tu sa strambi din nas in continuare ca-s scumpe
3) daca intr-adevar programezi altceva decat sa iti porneasca televizorul pe Prima TV, ar trebui sa castigi cam 25’000 de euro anual, intr-o tara care nu taxeaza veniturile programatorilor. Asta ar insemna ca ti-ar trebui cam 2.5 salarii anuale (gross) ca sa cumperi un apartament. Felicitari, doar in Danemarca isi permite cineva mai usor de atat un apartament. Stai mai bine decat oamenii din Belgia, Olanda, Austria, Germania …
Alta intrebare.
NOU
Trebuie sa ai mult timp liber sa stai la pescuit si investigat chilipiruri in speranta sa prinzi pestele cel mare.
NOU
Ce imi place ca si aici si la Zoso pe blog, cum zic ca apartamentele vechi sunt cam scumpe sau se scumpesc nejustificat, PAC si gramada de minusuri. Deranjez cumva pe cine nu trebuie?
NOU
nu bre, dar avantajul lor e pozitia. Si location,location,location costa.
NOU
deranjezi ca esti prost. In rest nu. Esti baiat fain. Care nu are bani de apartament si crede ca de vina sunt avioanele nasa
NOU
As putea sa zic si eu “proasta-i ma-ta”, dar nu o fac, nu are rost sa ma cobor la nivelul tau. In alta ordine de idei, orice gigel poate strange avans de prima casa, doar ca pentru mine, sumele cerute nu justifica calitatea oferita. Asa ca mai strang bani si iau apartament nou care sa nu fie la porumb. Nu e graba.
NOU
ma doare in pula de ce nivel crezi ca te cobori. In momentul in care toate posturile despre “imobiliare” iti dau cu “din cauza voastra nu imi permit eu un apartament nou” esti prost. Sau macar un complexat, care iarasi implica o prostie.
NOU
@Zarax. Animalul încearcă să îți explice o paradigmă importantă, și anume: asta-i viața.
NOU
huooo, vrei sa dai afara din casa sarmanii oameni care s-au inhamat la credite pe 40 de ani si acum fac foamea
huoo chiaburule
NOU
Mai imprumuta 60’000, de 100’000 iti cumperi un apartament beton, iti dai demisia de la serviciu, faci 2 concedii de vis, te intorci relaxat si zen, mergi la banca si ii anunti ca ai intrat in imposibilitate de plata si te folosesti si tu de legea darii in plata si apoi printr-o mica retea de N legaturi periculoase, iti cumpara cineva apartamentul de la executari silite, cu 25% mai eftin.
NOU
Ce inseamna ‘generozitatea’ bancii, adica sub ce forma ii acorda banca banii, si in cat timp crede si vrea sa castige acei 25% ?
In functie de asta pot sa-l indrum spre cineva mai cu experienta in genul asta de investitii.
NOU
2.7% dobanda pe an
Profit de >=10% / imobil in <=18 de luni
NOU
Sunt niste categorii mai problematice catre care te poti orienta – numai ca-ti trebuie ceva rabdare sa le urmaresti si sa negociezi pentru ele. Si ia in calcul si imobilele nerezidentiale, si pe cele din zone din afara Constantei. De asemenea, exista si proprietatile aflate in pragul executarii silite – acolo lucrurile pot deveni chiar interesante financiar.
La sub 18 luni, fa-ti bine calculul la timp – fiindca tot ce cumperi si castigi din revanzare are si implicatii de taxe si impozite.
Apropo de cei 10% net – poti ajunge pe o gheata foarte subtire daca iti subestimezi costurile.
NOU
poti elabora putin “proprietati aflate in pragul executarii silite” … pentru ca eu inteleg: proprietari care stiu ca pot fi executati si totusi vreau sa se inteleaga cu banca ca sa vanda ei imobilul, astfel sa evite cheltuielile executorilor. Cum gasesc eu astfel de “clienti” ? registru.uniunearauplatnicilor.ro nu exista momentan
profitul de 10% e calculat la vanzare rapida (renovari minime sau zero),
dar daca “tin la pret” (ca sa obtin un profit mai mare) iau in considerare si faptul ca renunt la acel interval temporal de sub 18 luni.
NOU
In primul rand: Multumesc (pentru postare, cat si celor care au participat constructiv la discutie)
Imi imaginam articolul ca o lista intitulata “Executari silite, does and don’ts” / sau / “Executari silite, cat castigi de fapt ?” Apoi cei cu experienta participarii la o licitatie ar fi putut sa-si spuna parerea.
Imi cer scuze. Poate ca ar fi trebuit sa insist pe dezvoltarea ideii articolului mai mult decat pe sfaturile practice solicitate.
Admit ca nu am indicat o proprietate exacta, pentru ca am 2 in vizor. Imobilele sunt in Constanta, cartiere “bune” si clasice. Proprietati fix pe malul marii inca nu exista (cel putin nu in banii in care ma incadrez eu). Creditul este oferit in conditii avantajoase, dar nu de la o banca din Romania. Un profit de >=10% este un target realist pentru mine.
1. Licitatiile le-am ales doar de pe registru.uniuneaexecutorilor.ro
Site–ul este esential de la bun inceput. Are, momentan, filtre suficiente si e plin de anunturi active de la executori (bancari). Cred ca se poate imbunatati (de ex: selectia de la judet cu cea de oras).
2. Executari.com e fix pix
3. Selectez licitatiile care ma intereseaza, apoi citesc Publicatia de Vanzare si aplic criteriile de selectie :
Locatia imobilelor – Cartierele centrale, sau apropiate de santierul naval (gara/far), facultati sau mare.
Etajul inferior – ca sa nu avem surprize cu izolatia sau apa care nu mai ajunge.
Suprafata imobilului – 60mp utili+ la 3 camere este ceva omenesc.
Valoarea proprietatii estimata in urma cu maxim 2 ani – altfel pornim cu un pret care nu se mai aplica pe piata
Si, acum, sunt in acel moment in care nu stiu la ce mai fiu atent cand selectez / vanez licitatii.
Spuneti ca ar fi costuri surpriza, pe care nu le aflu in momentul licitatiei sau online. Costuri cum ar fi evacuarea propriu-zisa a familiei (proces sau intelegere amiabila). Imi imaginez, ca in momentul in care am achitat integral imobilul ar trebui sa primesc de la executor atat titlul de proprietate cat si un set de chei. De ce ar trebui sa apelez la o “ceafa lata” cand, teoretic, politia poate interveni in evacuarea imobilului. Chiar nu pot sa sun la politie, si sa le cer sa evacueze persoanele care se afla pe proprietatea mea ? just like in ‘merica…
Apelez, in continuare, la comunitate. Impartasiti-va gandurile, experientele si caterincile.
NOU
Acum cativa ani am participat la un numar maricel de licitatii de genul acesta, in calitatea de reprezentant sau asistent al cumparatorului. Principalul sfat pe care i l-as da oricui e urmatorul: verifica la sange absolut toata documentatia imobilului si a procesului prin care a ajuns in executare silita. Nu te baza pe expertiza executorului, pe faptul ca judecatorii/notarii/avocatii implicati sunt de meserie si sigur au facut totul ca la carte, pe faptul ca te apara legea cand esti cu contractul de vanzare-cumparare in mana, pe faptul ca oricum o revinzi repede si nu o sa te afecteze etc. Verifici tot, de la virgule si diacritice, la forma corecta de intocmire, la nume, la lantul documentelor, la totalitatea lor pentru fiecare etapa, TOT. Fara sa te lasi intimidat de ‘da’ ce, credeti ca atatia oameni n-au stiut ce fac?'(in afara de un singur caz, s-a dovedit ca nu prea), ‘nu se poate asa ceva, astea sunt povesti’ (pana la urma s-a dovedit ca se putea si ca era realitate), ‘ce, toata lumea care a cumparat are probleme?’ (de unde stim cati au sau n-au probleme, ca nu avem statistici verificabile sau nu, eu stiu de cei care au avut direct de la ei, nu exista niciun registru din care sa-i culegi) etc.Daca te asista cineva in legatura cu asta, asigura-te ca e genul de om care stie pe ce lume e profesional si ca experienta concreta de business si de viata. Recitatul de legi din carti nu e suficient. Si nici o diploma pe care scrie ca a citit legile alea X ani si asa a devenit posesor de diploma. A, si fii pregatit sa mergi pe lantul documentelor daca intr-adevar vrei imobilul – adica e posibil sa fie nevoie sa iesi din Constanta ca sa te poti asigura ca un document a fost emis acolo unde se arata in el sau in alte documente.
Daca banii sunt de la o banca straina, verifica-ti cu mare atentie clauzele cu banca. Si in functie de rezidenta fiscala, si statutul fiscal si juridic al castigului. Sau invers. In unele cazuri poti avea maaari surprize.
Vorbind de strainatate, nu stiu de unde-ti vin banii (ca tara ma refer) si in ce conditii, dar ti-as sugera sa-ti faci calculele cu privire la castig luand in considerare house flipping cu proprietati din UE sau, in cazul in care ramai setat pe Romania, sa-ti imparti investitia imobiliara intre proprietatile cumparate pentru revanzare si proprietati care sa-ti aduca venituri care sa sustina cheltuielile ciclului de cumparare-revanzare.
Fii sigur ca esti capabil sa evaluezi corect timpul necesar si costurile de repunere pe piata a imobilului (reparatii, taxe, alte cheltuieli si acte).
Nu am mai urmarit genul asta de activitate in Ro, de ceva vreme, asa ca nu-ti pot indica, in medie, la cat te-ar duce costurile si care e randamentul. Pentru house flipping in UE sau pentru partea de investitii imobiliare in Ro care sa sustina house flippingul de aici, iti pot indica pe cineva.
Nu inseamna cu nu poti avea sansa sa-ti mearga toate struna si sa ai un castig frumos, fara niciun fel de probleme sau batai de cap. Exista si multe cazuri fericite. Pana la urma, house flippingul e o loterie care are mai multi castigatori, fata de cea clasica. Bafta!
NOU
Gandeste-te ca apartamentul ala o sa arate ca dupa razboi cand o sa intri in posesie iar tu o sa vrei sa-l vinzi cu un plus de 10%. Stii cum or lasat aia de la latrina3 sediul confiscat de anaf?
Ti-as recomanda sa te uiti la terenuri. Eu am luat unul la jumatate din valoarea evaluata. Daca ai ceva noroc, poti ajunge sa-l cumperi cu 30% – asta e minimul conform codului de procedura civila.
NOU
Rezidenta fiscala, nu am schimbat-o din cauza ca “hartiile” din tara in care lucrez erau valabile doar 1 an si costau cam 300 euro (documente stampilate de ministerul muncii si cel de externe). plus timp pierdut atat la ministere cat si la ambasada. Plus ca imi plac banii netaxabili, in ciuda dorintelor lui Ponta.
Banii imprumutati sunt trimisi in contul personal din Romania cu scopul de a cumpara (inca) un apartament. Nu se pune problema de house flipping. Nu e inca vorba de tranzactii volum.
In Romania, impozitul catre stat este mai mare daca imobilul este detinut de mai putin de 3 ani. Eu astfel inteleg ca se admite o piata imobiliare activa, atat timp cat statul isi primeste procentul.
Nu am vreun asistent. Nu mai deranjam comunitatea si, implicit, pe Cetin daca aveam.
Este adevarat ca este vorba de bani si pentru orice detaliu se poate pierde. Voi ruga sotia, detinatoare de diploma de drept, sa ofere o parere inainte de plata finala. Ca sa fie bine, sa nu fie rau.
PS. Imi poti spune, la licitatiile la care ai participat, cate tranzactii s-au finalizat in favoarea cumparatorului tau ? Care au fost cele mai frecvente obstacole dupa licitatie : evacuare, datorii asociatie locatari, alte costuri ulterioare ?
NOU
O sa imi fac site babebogatesisingure.ro si va gasiti acolo astia cu probleme financiare!
NOU
Rezidenta fiscala are legatura, in primul rand, cu locul si perioada in care iti desfasori activitatea, cu tipul de legatura cu tara respectiva, cu tratatele dintre Romania si tara respectiva si abia apoi cu ceea ce reiese din acte. Bani netaxabili nu exista. Chiar verifica bine aspectul asta cu rezidenta (nu stiu daca am inteles bine, dar nu esti rezident fiscal in Ro) si cu incadrarea activitatii de vanzare-revanzare, chiar daca e vorba de volum mic.
Cred ca vreo 60%-70% din cele la care s-a participat si care erau in regula complet din punct de vedere al documentelor s-au incheiat in favoarea celor pe care-i reprezentam. Procentul cred ca e invers daca ma gandesc la cate s-a renuntat pentru ca nu era in regula ceva cu documentele/imobilul.
Cheltuielile cele mai urate au fost cu reabilitarea imobilelor (modificari uluitor de aiurea si necesitatea de a aduce la starea initiala, ca sa poti reface in alta parte, de exemplu. Sunt urate fiindca nu te-ai astepta nici in vis sa spargi trei sferturi dintr-un apartament ca sa rezolvi o problema cu teava de apa rece de la baie, de exemplu, si asa ceva n-are de unde sa-ti apara in acte. Si fiindca pot fi imens de consumatoare si de timp – refaci intr-o parte, si dupa, te trezesti ca trebuie sa revii, plus ca mai trebuie gasiti si meseriasi buni disponibili cand ai tu nevoie).
Cu evacuarile n-am avut decat un singur caz, care s-a rezolvat amiabil. Si oamenii erau de inteles, si castigatorul licitatiei a fost cu scaun la cap si-a acceptat o eliberare intarziata (cred c-a fost vreo luna, o luna si ceva, nu mai retin exact, dar pe acolo). Pe de alta parte, am dat de destule capcane in ce priveste evacuarea si-am recomandat sa nu se liciteze. Acum chiar zambesc – la inceputul anului, cand am revenit in tara, am vizitat pe cineva intr-un bloc in care fusesera cateva apartamente scoase la licitatie. Tipii care voiau sa cumpere aproape ca m-au facut idioata in fata ca eu o tineam pe-a mea ca nu e bine si incercam sa explic ca oamenii aia n-or sa poata fi evacuati si apartamentele or sa le revina inapoi, chiar daca se vand la licitatie. Uitasem complet de faza asta. Cand am ajuns la prietenii mei si-am vazut anunturi puse la avizier prin care apartamentele reveneau inapoi celor intrati in executare initial, pur si simplu m-a pufnit rasul, fiindca n-as fi banuit ca o sa am dreptate atat de tarziu (executari cu finalul asta sunt rare si aici a fost o intreaga increngatura care si-au pasat problemele unul altuia – banca, asociatia de proprietari, anaf-ul, primaria, biroul de carte funciara, notariatul, executorul judecatoresc , fostul proprietar al terenului. Ceva de cosmar. Nu cred c-as mai avea rabdarea vreodata pentru asa ceva.).
In rest, din ce-am observat, cele mai multe probleme sunt cu proasta estimare a costurilor, per total, si de timp si de bani, si a valorii la care poate fi vandut ulterior imobilul.
Acum si partea frumoasa: pe astia patru ii tin minte. Au cumparat niste casute in niste zone care nu-s nici acum cele mai cautate – nimic in neregula cu ele, dar nu te invidia nimeni daca stateai in zona aia. Bine intretinute, mai mititele – n-au bagat o avere in ele cu renovarea, au cautat clienti dinainte de-a le cumpara si le-au dat la un pret foarte rezonabil pentru vremea respectiva, dar au bagat in buzunar cam vreo 30% net dupa revanzarw. De la ei am invatat sa ma uit si acolo unde nu se uita nimeni.
Cu apartamentele au fost doi care mi-au placut mult – unul a cumparat, tot asa, niste apartamente intr-o zona in care n-ar fi cumparat nimeni, pe pret chiar de nimic, le-a refacut, si jumatate le-a vandut, jumatate le are inchiriate. Si pretul de revanzare a fost unul absolut decent, iar chiriile erau modice. Initial, m-am gandit ca omul iesea pe minus chiar. Cand am facut calculele serios, iesea cel putin la egalitate cu aia cu casutele. Iar, lectie invatata. Celalalt a cumparat un camin anexa al unei foste fabrici, undeva pe la marginea orasului. Voia sa o transforme in bloc de locuit. M-am gandit pe cine aduce acolo, in jur niciun magazin, numai cladiri dezafectate si teren in paragina. Peste vreo doi ani era plin de dezvoltatori imobiliari in jurul caminului-bloculet si un mega mititel peste drum. Asa am invatat sa ma interesez cu atentie si daca exista vreun plan cu zona in care se cumpara.
Mai sunt si altele, si bune si mai putin reusite, dar ajung sa scriu romane. Oricum, zona e interesanta si financiar, si juridic, si ca business, si ca invataminte de viata.
Per total, ca sa merite investitia de timp, bani si nervi, la suma ta, trebuie sa ai cateva tranzactii reusite si in rest doar neutre, in cel mai rau caz.
NOU
Ma pui pe ganduri. Exemplele tale imi induc ideea ca ar trebui sa ma orientez catre tranzactii mai mici, ca sa pot capata experienta dar si sa risc mai putin. Practice makes perfect.
Recunosc sincer ca nu vreau sa ma joc cu sume mari. Dar imi iau ochii preturile usor scazute ale imobilelor cat si sansa de un discount si de 25% de la a 2 a licitatie. Probabil, visez cu ochii deschisi. Dar fara un astfel de feedback probabil m as arunca cu capul inainte si apoi ma mir ca pierd bani sau timp.
Voi lua in considerare si zone mai putin populare (de ex: Energia) ale Constantei. Vedem ce ofera, daca se incadreaza in celelalte criterii. Desi preturi mai mici automat determina si apartamente mai mici, chiar daca zona nu e ideala.
Referitor la Rezidenta fiscala, ambasada ne-a comunicat (acum 1 an) prin email sa completam anexa 2 si anexa 4 din static.anaf.ro/static/10/Anaf/legislatie/OMFP_74_2012.pdf
Apoi sa obtinem TAX RESIDENCE CERTIFICATE, de la ministerul de finante, legalizat de ministerul afacerilor externe si supralegalizat de ambasada. Intreg dosarul urmand sa fie depus la anaf in Romania.
Dar cum spuneai mai devreme timp, bani si nervi … si sa speram ca iese ceva frumos.
Multumesc inca o data pentru feedback, informatii si sfaturi.
NOU
@trial – ma intereseasa piata imobiliara din Ro, in special Ct, atat house flipping cat si la nivel de chirii, am ceva experienta imobiliara insa nu pe piata asta si as dori ceva mai multe informatii, daca e posibil. Adresa mea de contact e notnow252@gmail.com.
NOU
@bigbear … ne vedem cumva pe 13.03 la ora 11 ?
NOU
@nFo – te uiti in sala si daca vezi un urs prost epilat.. eu sunt.
Nu ma pasioneaza musai ideea de a lua ieftin de la licitatii si a revinde scump, sunt destule oportunitati pe piata, daca ai timp si nervi sa astepti si sa verifici.
NOU
@ #ursmetrosexual
Trebuie sa castig mai intai o licitatie si apoi aflu limitele rabdarii mele.
NOU
Eu nu inteleg ceva:daca dăm o idee avem ceva procent din vanzarea ulterioară sau dăm idei sa ne aflam in treabă?
NOU
O idee inseamna aproape nimic. Daca oferi ceva concret si valoros poti sa ceri un comision, un procent, o suma de bani.
Daca imi spui ca se fac bani din apartamente cumparate si revandute nu inseamna nimic.
Daca imi spui de un om care vinde mai jos decat pretul pietei si eu pot castiga o suma de bani din revanzare sunt dispus sa iti dau 25% din profitul net, ti se pare corect? Insa trebuie sa imi spui omul, sa il convingi sa imi vanda mie si apoi eu sa reusesc sa vand imobilul la pretul la care imi spui tu ca o sa se vanda.
Ti se pare corect?
E doar un exemplu, nu o propunere de afaceri 🙂
NOU
Doar ca sa te afli in treaba. Stai linistit ca nu se imbogateste dupa urma ta.
NOU
Cauta ceva casa pe la periferia oraselor mari sau in satele din zona, o renovezi apoi mergi la oras in “bombe” barurile de cartier si afli cine are cele mai mari datorii, ii oferi casa renovata de la periferie, eventual o masina, plus plata datoriilor in contul aparatamentului din zona buna. Apoi renovezi apartamentul si il vinzi.
Asa ca nu ai batai de cap cu oameni pe care ii scoti din casa ca nu si-au platit ratele ci ai de a face cu oameni care vor fi fericiti ca i-ai ajutat in momentele cand le-a fost greu.
Cumperi casa la 20k, bagi 5k in renovare, mai ai 35k , o masina cadou de vreo 5k, platesti datoriile 10-20 k, trimiti camion sa ii mute si mai ai 10k de renovat apartmanetul. Totul te-a costat 60k si poti pune apartamentul la vanzare in functie de zona pe la 75k-80K si uite asa ai facut in cateva luni vreo 30%.
NOU
In teorie suna bine ideea, dar
1. Casele ieftine, bune si renovabile (Aproape de CT) sunt un mit. Sau cel putin asta a fost concluzia caselor din Valu lui Traian. Cautari + expertiza constructii facute acum 2 ani.
2. Barurile care servesc saniuta / pufoaica nu colcaie cu proprietari de apartamente in zone bune.
Ar fi nevoie de mai mult timp liber, ficat rezistent si rabdare sa asculti povestile oamenilor. Sa nu uitam de neveste sau copii care au un cuvant de spus cand e vorba de vanzarea mostenirii lor.
NOU
„ (Scopul distracției este să l revând ulterior la prețul pieței)” . Deci business, chilipiruri, etc. Hmm… Cât dă pentru sfaturi domnul?
NOU
Consultant juridic din Constanta mi-ar fi mai util decat din Hunedoara.
Sfaturi au fost deja acordate, dupa cum veti citi comentariile anterioare.
Totusi, nu contest, ca puteti avea experienta in proceduri de executare silita de imobile.
Putem discuta daca aveti un caz concret de urmarit, dupa cum a precizat si bigbear in comentariul #51.
NOU
Si acum cateva experiente :
1. Mergi sa vezi locatia imobilului executat.
Chiar daca adresa este la un bulevard principal, e posibil sa fie orientat apartamentul spre spatele blocului. Iar in spatele blocului sa ai o frumusete de cartier social numit “Henri Coanda”.
2. Citeste foarte bine “sarcinile”
Trebuie sa fii atent in special la “dreptul de abitatie” rezervat de proprietari. Practic, daca vei castiga licitatia, o sa ai musafiri permanenti si, deseori, foarte batrani.
3. Citeste foarte bine “evaluarea imobilului”.
De acolo se extrag informatii foarte interesante. Cadastru, vechime bloc, estimarea de viata a musafirilor cu drept de abitatie, ar fi doar cateva.
4. Nu toate executarile sunt listate in registru.uniuneaexecutorilor … Publicatia de vanzare trebuie doar pusa intr-o publicatie de circulatie nationala. Daca se doreste a se pastra o licitatie mai “secreta”, un imobil executat in Constanta ar putea fi publicat in Monitorul de Muntenia.
5. Se poate contacta sau negocia direct cu banca pentru un imobil executat. Daca banca vrea sa urgenteze anumite imobile se poate ajunge la o intelegere.
6. Trebuie mult timp (pentru cautat) si cunostinte de piata imobiliara in care vrei sa te arunci.
7. Cere ajutorul prietenilor (sau comunitatii) pentru a avea urechile ciulite la mai multe surse.