Cum să cumperi o casă în Olanda

Salut! Ma numesc Alex am 46 de ani si, intrucat mai demult vorbea seniorul despre cum chiria devine un lux, am zis sa descriu si eu experienta prin care am trecut la achizitia unei case in Olanda.

Acum doi ani cand am venit (din nou) aici eram decisi, si eu si sotia, sa facem pasul, mai ales ca fata noastra urma sa inceapa scoala. Ne-am gandit ca, daca e sa ne mutam, macar sa ne mutam astfel incat fata sa inceapa scoala aici. Am lasat in urma o casa si o situatie financiara realtiv confortabila pentru ca nu vad prospecte semnificative de imbunatatire a situatiei din tara. Daca e sa mai vin, mai intru pe la nebunul legenda care si-a convins nevasta sa il lase sa-si puna locomotiva in curte (Alexandru, traiti-ar magaru’, scuze ca nu te-am calcat anul asta!), ceva neamuri apropiate si… cam atat.

Am ajuns prin martie 2022 la cateva saptamani dupa izbucnirea razboiului din Ucraina. Aveam deja un apartament inchiriat de firma, asa ca nu a trebuit sa imi bat capul cu situatia locativa. Intelegerea cu ei a fost ca imi asigura cazare doar mie; daca vreau nevasta, copil,catei, purcei si pisici – ma descurc si-mi caut singur. Ceea ce a fost usor de zis, greu de facut, mai ales in contextul valului de refugiati care cautau chirie. Intrucat sotia si fata trebuiau sa ajunga in iulie, presiunea de a gasi o casa crestea. Cautam neaparat casa pentru ca voiam sa aduc si animalele de companie. Am fost la cateva vizionari (intre 20 si 25) si, la toate, raspunsul era invariabil: “Unfortunately you have not been selected, but you are on the reserve list”.

Cand toate sperantele pareau pierdute si deja cautam hoteluri si Airbnb-uri, ma suna agenta care se ocupa de cazul meu si ma anunta ca are o casa in Schiedam (langa Rotterdam) – daca vreau sa o vizionez. I-am spus direct: “Daca are curte, o iau”. Raspunsul a fost “Da, are” asa ca am ajuns sa locuim in Schiedam.

Pentru cei care nu stiu (nici eu nu stiam la acea vreme) Schiedam si Vlaardingen (orase invecinate) sunt printre cele mai rau famate zone ale Rotterdamului. Aveam sa aflu asta un pic mai incolo cand am inceput sa citesc stiri – ba s-au mai taiat unii, ba au mai pus niste explozibil la usa si au distrus fatada – chestii de-astea, lejere. Din fericire zona unde am gasit casa a fost destul de linistita si, in afara de cativa copii din vecini care sunau la usa si fugeau, nu am avut parte de incidente. Cu toate astea, vazand pe strada ca populatia majoritara e diversa si inclusa, n-am decis ca, daca e sa cumparam, sa o facem intr-o zona mai “olandeza”. Ma doare la un metru in spatele cotului de cum suna exprimarea anterioara pentru ca multi confunda intoleranta la nesimtire cu rasismul. Exemple de nesimtire sunt destule, cei care locuiesc in zona pot sa confirme – de la simplul gest de a nu arunca un ambalaj la cos pana la statul cu gunoiul in fata usii timp de 7 luni (am numarat eu). Nu vreau sa fiu prost inteles, cand am spus “rau famat” mai devreme – ma refer mai mult la mizeria de pe strazi si la nesimitirea colocuitorilor decat la siguranta personala. In doi ani de stat aici, nu mi-a fost niciodata frica sa ies singur noaptea pe strada sau sa imi las copilul singur in parc.

Acum ca am terminat cu acest intro, sa trecem la fapte. Ca sa te califici pentru un credit ipotecar trebuie in primul rad sa ai un job. Acesta poate fi permanent, sau temporar. Nu conteaza vechimea – poti sa aplici petru ipoteca chiar daca esti la locul actual de munca de mai putin de o luna.

Preferabil sa te adresezi unui Mortgage Advisor sau direct unai banci (ceea ce am facut noi). Acest pas trebuie facut pentru a sti, in functie de venituri ai, la ce suma te poti incadra. Exista si calculatoare online care iti dau o idee destul de aproape de adevar.

Dupa primul contact cu avisor-ul ti se va cere sa completezi un formular “Werkgeversverklaring” – practic o adeverinta de venit care este completata de catre angajator.

Cu adeverinta completata vei avea o intalnire informativa cu advisorul, iar acesta iti va spune: “pentru case clasa C sau mai jos poti sa iei x euro, pentru clasa B – y euro si pentru clasa A – z euro”. Cu cat eticheta energetica a casei este mai buna, cu atat poti sa iei mai mult. De asemenea, ti se va spune ca pe langa suma imprumutata poti sa faci un “overdraft” al imprumutului cu contitia ca acest “overdraft” sa fie folisit pentru imbunatatiri in ceea ce priveste sustenabilitatea casei (panouri, pompa de caldura, tamplarie etc).

Avand aceste informatii te apuci si cauti. Este de preferat sa cauti un “makelaar” – agent imobiliar care sa te reprezinte. Nu este imposibil sa gasesti de unul singur dar, in zone mai aglomerate (Rotterdam, Haga, Utrecht, Amsterdam etc) e mai greu sa razbesti de unul singur mai ales daca inca nu stapanesti bine limba (cazul nostru).

Agentul iti prezinta oferte si tu alegi daca sa mergi la vizionare sau nu. De asemena, poti sa gasesti de unul singur case care ti se par ok si poti sa ii spui agentului sa aplice pentru ele.

Am gasit o casa pe placul nostru intr-un sat pe langa Kinderdijk (celebrele mori de vant), spre deosebire de Schiedam o zona predominant crestina (catolici si protestanti) in ceea ce olandezii numesc “The Bible Belt”. Scoala la 5 minute (apropo de asta, nu am gasit casa in Olanda care sa aiba invatamant primar la mai mult de 15 min cu masina sau pe jos), magazine la aceeasi distanta (inchise duminica – deh… “Bible Belt” – lumea merge la biserica nu la shopping) si autobus. Amandoi mergem cu masina la servici si de aceea nu ni s-a parut absolut necesar sa avem acces la tren (cea mai apropiata statie e la 15 min de mers cu autobuzul). Autostrada e la 6 minute si, daca nu prinzi ora de varf, ajungi destul de lejer oriunde vrei. Ma gandesc ca din cauza faptului ca zona unde am ales casa e mai putin accesibila cu transpotul in comun, am avut de-a face cu o concurenta mai mica decat in alte zone unde am licitat.

La vizionare ti se prezinta casa, actele, ti se spune care este termenul de eliberare al casei, daca acesta este negociabil sau nu, ti se spune ce iau proprietarii, ce lasa in urma, si care este termenul pentru licitatie. In general mobilierul de baie si bucatariile sunt cele care raman, cateodata si dressingurile care sunt facute pe masura spatiului, dar se poate negocia si pentru restul mobilei. Sunt destui care prefera sa ia cateva sute de euro in plus si sa scape de tevatura mutatului mobilei.

Odata ce s-a incheiat vizionarea, esti invitat sa participi la licitatie. Pentru asta trebuie iti faci un cont pe un site indicat de catre agentul vazatorului (in cazul nostru a fost vorba de move.nl) si sa licitezi acolo sau sa il lasi pe agentul tau sa liciteze pentru tine. Noi am preferat varianta sa avem contul – pentru a avea acces la actele casei si sa il lasam pe agent sa liciteze in numele nostru.

Trebuie sa recunosc ca am prins o perioada desul de nefasta pentru cumparatori pentru ca in general casele (mai ales cele cu eticheta energetica buna) se vand cu preturi mai mari decat pretul cerut. De exemplu, ne-au fost refuzate oferte si cu 55.000 eur mai mari decat pretul de cerere. Am vazut si cazuri in care pretul de vanzare a fost chiar cu 100.000 eur mai mare decat pretul cerut. A nu se intelege ca la o casa de 200.000 se fac oferte de 300.000. In general supralicitarea se face undeva intre 5% si 10% din pretul cerut dar, in aceasta perioada nu unele cazuri se ajunge la 15% chiar 20%. N.B. aici vorbim de zone unde cererea e mare si oferta e limitata – aceasta supralicitare nu este practicata in toata Olanda.

Licitatia este secreta si faptul ca ai depus cea mai mare oferta nu garanteaza ca vei si castiga. Sunt oameni care vin cu cash si unii vanzatori prefer o suma mai mica cash acum decat o suma mai mare peste o luna. Se poate afla care a fost oferta castigatoare dar acest lucru nu poti sa il faci decat dup ace tranzactia s-a incheiat si casa a fost trecuta pe numele noului proprietar. Acest lucru dureaza destul de mult asa ca nu este fezabil sa stai sa astepti sa vezi cu cat ai fost mai jos au mai sus fata de oferta castigatoare, mai ales in conditiile unei piete foarte dinamice.

Este bine ca atunci cand licitezi sa o faci “under financing option” – o conditie prin care spui ca daca nu primesti suma solicitata de la banca te retragi si, “under technical inspection” – daca in urma inspectiei tehnice apar nereguli, te poti retrage. Unii proprietari au deja raportul tehnic pregatit asa ca uneori, a doua conditie e optionala.

Dupa ce castigi licitatia, anunti mortgage advisor-ul ca ai castigat licitatia si incepi procesul de obtinere a creditului ipotecar. Intrucat adeverinta de venit o are deja de la pasul anterior, banca este posibil sa mai ceara si niste fluturasi de salariu, un antecontract semnat de catre ambele parti (vanzator si comparator), eticheta energetica, si raportul de evaluare al casei – raport facut de catre un evaluator autorizat.

Antecontractul si eticheta energetica va vor fi trimise de catre agentul vanzatorului, raportul de evaluare urmand a fi facut ori de catre evaluatorul bancii, ori de catre alt evaluator autorizat. In orice caz, banca nu iti va da mai mult decat este scris in raportul de evaluare. Chiar daca tu ai convenit cu proprietarul ca ii dai 500.000, daca in raport scrie ca acea casa valoreaza 400.000, banca iti va da suma inscisa in raport. Diferenta va fi suportata din buzunarul propriu. In cazul nostru, valoarea licitata a fost cu 12.000 eur mai mare decat valoarea evaluarii. Banca va emite o scrisoare de garantie care va fi prezentata notarului in termenul stabilit in contract.

Pe langa diferenta de mai sus, mai trebuie sa platesti (unele sume sunt aproximative):

• Taxa de transfer a proprietatii – 2% din valoarea tranzactiei – Sunt cazuri in care esti scutit de plata acestei taxe dar trebuiesc intrunite cumulativ niste conditii (valoarea casei, varsta si sa fie prima casa).
• Taxele notariale ≈ 1200 eur.
• Taxa pentru traducator ≈ 350 eur. Actele la notar nu se semneaza decat in prezenta unui traducator autorizat (care sa traduca in limba materna a partii care nu vorbeste olandeza). Indiferent de cat de fluent esti in engleza, franceza, chineza, papuasa sau alta limba de circulatie internationala, fara un traducator in limba ta materna, nu ai ce sa cauti la notar. Aici – poate sa aranjeze notarul un traducator sau sa vii tu cu unul.
• Taxa pentru agentul imobilar – intre 2000 si 3000 eur.
• Taxa pentru evaluarea casei ≈ 650 eur.
• Taxa pentru inspectia tehnica (in caz ca nu exista) ≈  500 eur
• Financial advisor cost ≈ 2000 eur.
• NHG (o sa explic mai jos ce este) ≈ 2400 eur

In general, pentru aportul propriu, este bine sa aveti disponibil cash intre 20.000 si 30.000 eur.

Toti acesti bani se platesc catre notar cu 1 -2 saptamani inainte de semnarea actelor, acesta urmand sa distribuie distribuie banii catre fiecare parte. Vei fi obligat sa prezinti care este sursa fondurilor proprii.

Aproape toate actele se semneaza digital, nu am fost nevoiti sa semnam fizic decat contractul pentru servicii de asistenta cu banca, si actele la notar. Nu am avut contact cu agentul vanzatorului decat in momentul in care am vizionat casa iar pe vanzator l-am vazut pentru prima oara la notar in momentul semnarii actelor si a predarii casei.

Asigurari:

• In primul rand asigurarea casei
• Asigurari de viata pentru amandoi
• Asigurare NHG – in functie de suma imprumutata te poti incadra la NHG. Acest NHG este o asigurare care preia costurile in cazul in care nu mai ai posibilitatea sa platesti ratele si esti nevoit sa vinzi casa. Daca se intampla ca unul dintre soti sa isi piarda sursa de venit din motive independente de el (concediere de ex.) si familia nu isi va mai putea plati ratele, casa este scoasa la licitatie. Daca suma obtinuta este mai mare decat creditul, diferenta se returneaza proprietarului. Daca suma este mai mica, diferenta va fi suportata de catre fondul NHG. Cu alte cuvinte, daca ai platit 5 ani, si mai ai de platit inca 15, in cazul in care rahatul loveste ventilatorul si trebuie sa vinzi casa, dupa ce se vinde, chiar daca se vinde pe un pret de nimic, nu mai datorezi nimic bancii. Momentan plafonul maxim pentru a putea beneficia de acest tip de asigurare este pe undeva pe la 435.000 si cu unele derogari poate sa ajunga pana la 460.000.

Tot ce am scris eu mai sus este pe scurt. Procesul poate sa dureze de la cateva luni pana la un an (de cand va apucati sa cautati pana sa va mutati). Trebuie sa aveti rabdare, olandezii se misca in ritmul lor si cu greu ii scoti de pe sine. Tot anul acesta il consider mai “nefast” pentru investitii imobiliare din cauza faptului ca de la inceputul anului, de cand a crescut salariul minim pe economie, tot mai multi oameni si-au permis sa cumpere o locuinta si preturile (in special in range-ul 250-500k) au cam luat-o razna.

Sper sa va fie de folos informatiile, am descris in cateva cuvinte un proces care la noi a durat aproape 6 luni. Imi cer scuze pentru greselile gramaticale sau de exprimare, sper ca seniorul sa mai arunce un ochi pe textul asta inainte de publicare.

Succes!